Wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy na lata 2004 - 2008

Pasłęk, lipiec 2003

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Pasłęk i Gminy Pasłęk opracowano na lata 2004-2008. W skład programu wchodzi :

1. Wstęp
2. Stan techniczny mieszkaniowego zasobu Miasta i Gminy Pasłęk
3. Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego miasta i gminy, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne.
4. Analiza potrzeb oraz plan remontów wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali.
5. Planowana sprzedaż lokali.
6. Zasady polityki czynszowej.
7. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu miasta i gminy , źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem miasta i gminy w kolejnych latach i inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta i gminy.

Strategiczne podejście do mieszkalnictwa jest szczególnie ważne w sytuacji , gdy ograniczone są zarówno bieżące środki finansowe, jak i brak jest możliwości szybkiej poprawy warunków mieszkaniowych ludności poprzez budowę mieszkań lub podniesienie stanu technicznego istniejących zasobów. Podejście strategiczne pozwala na prowadzenie systematycznej analizy i dokonanie oceny stanu istniejącego , rozpoznanie zadań , które trzeba przedsięwziąć dla jego poprawy oraz dokonanie właściwej oceny dostępnych środków i możliwości. Trwająca w naszym państwie transformacja ustrojowa umożliwiła odejście od zasady – mieszkanie dobrem społecznym , która przy postępującej niewydolności systemu wspomagania ze środków centralnych doprowadziła budownictwo mieszkaniowe do głębokiej recesji, a istniejącą substancję mieszkaniową do daleko posuniętej dekapitalizacji.

Lokalna polityka mieszkaniowa uwzględnia założenia polityki mieszkaniowej państwa i to zarówno w zakresie budownictwa mieszkaniowego, jak i w zakresie gospodarki istniejącym zasobem mieszkaniowym.

Państwo nie powinno zastępować, lecz ma wspomagać obywateli w ich wysiłkach zmierzających do pozyskania mieszkania. Aby większość obywateli mogła w przyszłości zaspokajać potrzeby mieszkaniowe bez nadmiernego finansowego zaangażowania państwa, niezbędny jest rozwój systemu długookresowego kredytowania mieszkalnictwa oraz rozwój oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Decentralizacja polityki mieszkaniowej państwa nie oznacza także kreowania jednolitej polityki, tym razem na terenie województwa , powiatu, miasta, gminy.

• 44 budynki stanowiące w 100% własność Gminy na terenie miasta w których znajduje się 181 lokali mieszkalnych, 23 lokale socjalne oraz 4 lokale użytkowe,

( 23 lokale socjalne znajdują się w 5 budynkach , co obrazuje tabela nr 1),

• łączne zasoby gminne na terenie Gminy Pasłęk wynoszą 2897,88 m² tj. 35 budynków mieszkalnych ( w 9 budynkach o powierzchni 817,95 m² stanowiących w 100% własność Gminy znajduje się 17 lokali mieszkalnych; 54 lokale mieszkalne o powierzchni 2079,93 m² znajdują się w 26 budynkach mieszkalnych Wspólnot Mieszkaniowych nie posiadających uregulowanego statutu prawnego),
• 410 lokali mieszkalnych i 13 lokali socjalnych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych będące w zarządzie obcym stanowiące własność Gminy Pasłęk.

Dane dotyczące lokali socjalnych we Wspólnotach Mieszkaniowych przedstawia tabela nr 2

1. Budynki zarządzane przez Administrację Domów Mieszkalnych , to obiekty o bardzo zróżnicowanym wieku, konstrukcji i standardzie.

Zdecydowana większość, to budynki wybudowane przed 1945 rokiem . Budynki te mają konstrukcję mieszaną , to jest ściany murowane a stropy , klatki schodowe i dachy drewniane pokryte dachówką ceramiczną. Wszystkie obiekty, które zostały wzniesione przed 1939 rokiem podlegają ochronie konserwatorskiej. Natomiast zabudowa tzw. Starego Miasta stanowi obszar ścisłej ochrony konserwatorskiej. Stanowi to około 80% wszystkich zasobów na terenie Miasta będących w zarządzie Administracji Domów Mieszkalnych. Budynki oddane do użytku w latach sześćdziesiątych i późniejszych to zaledwie 3 obiekty o konstrukcji trwałej, posiadających dość dobre wyposażenie techniczne oraz dobry lub niezły standard mieszkań.

• 43 budynki czyli 97,73% zasobów na terenie miasta jest wyposażonych w instalację wodociągową i kanalizacyjną,
• 1 budynek czyli 2,27% zasobów na terenie miasta nie posiada instalacji wodno-kanalizacyjnej i nie jest podłączony do miejskiej sieci kanalizacyjnej lecz posiada jedynie dół kloaczny,
• 1 budynek na terenie miasta podłączony jest do szamba, obok którego usytuowany jest kolektor sanitarny do którego należy włączyć się z wewnętrzną instalacją kanalizacyjną,
• na terenach wiejskich brak jest kanalizacji.

• 2 budynki wyposażone są w instalację centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody i podłączone są do miejskiej sieci ciepłowniczej,
• 1 budynek wyposażony jest w instalację c.o. i c.w.u. i zasilany jest z kotłowni lokalnej,
• pozostałe 41 budynków ma ogrzewanie piecowe lub etażowe.

• pękanie elementów z uwagi na nierównomierne osiadanie fundamentów powodowane drganiami od ruchu komunikacyjnego, naruszeniem struktury gruntów w wyniku prowadzonych w sąsiedztwie inwestycji,
• izolacja pozioma i pionowa z uwagi na długoletnie użytkowanie nie wszędzie spełnia swoją funkcję z tego względu powoduje zawilgocenie ścian, stropów i podłóg, co prowadzi do zagrzybienia mieszkań , a przede wszystkim osłabia konstrukcję , niszczy stropy, ściany, mienie lokatorów oraz stwarza zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi,
• samowola budowlana – dokonywane przez lokatorów w latach wcześniejszych zmiany i modernizacje, np. wybijanie dodatkowych otworów w ścianach , urządzanie bez izolacji pomieszczeń sanitarnych, zniszczone elewacje – poza aspektem estetycznym powodują wypłukiwania , wykruszenie zaprawy, zawilgocenia i przemarzania przegród budowlanych , nieszczelne pokrycia dachowe - to przyczyna niszczenia konstrukcji dachów , stropów , a w konsekwencji całego budynku i mienia lokatorów. Bez zgody właściciela budynku nagminnie montowane były maszty antenowe na dachach i kominach.

1. Budynki wybudowane w latach pięćdziesiątych i sześćdziesiątych , to głównie pojedyncze budynki mające nieskuteczną izolację co powoduje szybką degradację , zużyte pokrycia papowe – ich nieszczelności mają wpływ na pogorszenie stanu konstrukcji budynków , jej szybsze zużycie techniczne, a także powodują szkody lokatorom.
2. Budynki oddane do użytku po 1970 roku w zasadzie wymagają bieżącej konserwacji, a także w wielu wypadkach wymiany pokrycia dachowego. Budynki te, z uwagi na wady technologiczne, wymagają docieplenia ścian i stropów nad ostatnią kondygnacją.

 

3. Baraki

Nie spełniają warunków jakim powinny odpowiadać budynki i lokale mieszkalne pod względem wyposażenia w instalację wodno – kanalizacyjną. Pochłaniają ogromne środki na ich utrzymanie, niezbędne remonty np. instalacji elektrycznej, pokrycia dachu, na usuwanie awarii.

4. Elewacje

Wykonanie remontu elewacji jest niezbędne nie tylko z uwagi na poprawę estetyki budynków ale również ze względów bezpieczeństwa ( luźne odwarstwione fragmenty tynków, gzymsów i ozdób architektonicznych ) w celu poprawy stanu technicznego ścian zewnętrznych oraz izolacyjności przegród. W ostatnich latach, z uwagi na brak środków finansowych na remonty elewacji zwłaszcza , że w większości budynków to obiekty objęte odnową konserwatorską , potrzeba dużych nakładów finansowych. Ocenia się , że 100% wszystkich zasobów wymaga przeprowadzenia remontu elewacji. Szacuje się ,że koszt remontu elewacji z dociepleniem wyniesie około 1.500.000 zł.

Brak możliwości wykwaterowania lokatorów do lokali zastępczych wymusza na zarządzającym , w imieniu właściciela Gminy wykonanie robót i wydatkowanie środków na obiekty, których remont z ekonomicznego punktu widzenia jest niejednokrotnie nieopłacalny i ekonomicznie nieuzasadniony.

5. Zabudowa gospodarcza – nieuporządkowana, chaotycznie pobudowana w bardzo złym stanie technicznym, niemal w 81,81% remontowanie jej jest nieopłacalne lecz wymuszone, gdyż służy ona jako pomieszczenia gospodarcze lokatorów ( skład opału ), które są niezbędne, bowiem stanowią pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych i zastępują piwnice.

I strefa – Stare Miasto w obrębie murów obronnych pod nadzorem konserwatorskim , zabudowa zwarta, dwu i trzykondygnacyjna z lokalami użytkowymi na parterze,

II strefa – teren Podzamcza, zewnętrzna strefa murów obronnych, zabudowa częściowo zwarta i wolnostojąca, dwukondygnacyjna objęta nadzorem konserwatorskim,

III strefa - osiedla w różnych punktach miasta, zabudowa dwu i trzykondygnacyjna.

IV strefa - budynki mieszkalne poza miastem na terenie Gminy – zabudowa wolnostojąca jedno- lub dwukondygnacyjna.

Budynki Wspólnot Mieszkaniowych na terenie miasta Pasłęka zarządzane są przez 4 zarządców:

Aktualnie został wytypowany 1 budynek , w którym każdy zwalniający się lokal będzie zasiedlany jako lokal socjalny. Ponadto we wszystkich budynkach komunalnych, w których znajdują się lokale o niskim standardzie po ich zwolnieniu rozważana będzie możliwość wskazywania ich do zawarcia umowy najmu jako - lokal socjalny. Po analizie ilości odzyskiwanych dotychczas lokali mieszkalnych można przewidzieć, że Gmina może pozyskać średnio 26 lokali socjalnych .

Na dzień dzisiejszy Gmina dysponuje 36 lokalami W przypadku sprawdzenia się prognozy w kwestii pozyskiwania 26 lokali socjalnych Gmina będzie dysponować łącznie 62 lokalami.

Pierwsza lista zawiera spis osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego i obejmuje 89 nazwisk. Jest to tzw. ”lista socjalna”.

Druga lista zawiera spis oczekujących na przydział lokalu komunalnego i obejmuje 63 nazwiska .Jest to tzw. “lista komunalna”.

Łącznie na przydział lokalu oczekuje 151 rodzin. Wielu chętnych czeka latami na przydział lokalu i w tym czasie w wielu przypadkach ich status społeczny się zmienił. Jedni stracili pracę inni pracę podjęli. Dlatego wskazane jest rozważenie przeprowadzenia szczegółowej weryfikacji obu list zawierających osoby oczekujące na lokale i ewentalne utworzenie jednej oraz opracowanie aktu prawa miejscowego w formie uchwały, która precyzyjnie regulowałaby kryteria, które muszą spełnić kandydaci ubiegający się o wpisanie na listę oczekujących oraz zasady przyznawania tych lokali.

Z punktu widzenia Właściciela i Zarządcy nieruchomości jest to jedno z najważniejszych zadań, ponieważ zainwestowane na ten cel środki finansowe przynoszą długofalowe korzyści w postaci zmniejszenia zużycia energii cieplnej a co za tym idzie obniżenia jednostkowych kosztów utrzymania nieruchomości. Po pierwsze polepszają stan techniczny budynków i warunki mieszkaniowe zamieszkujących w nich lokatorom. Po wtóre zainwestowane środki zwracają się dzięki zmniejszeniu energochłonności budynków, a co za tym idzie obniżają koszty eksploatacji.

• wymianę lub regulację instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• docieplenie przegród budowlanych: ścian i stropów,
• wymianę stolarki okiennej i drzwiowej lub jej uszczelnienie.

Dotychczas nie docieplono żadnego budynku z zasobów 100% gminnych. Łączna powierzchnia elewacji wynosi 15.000 m² . Szacunkowy koszt docieplenia elewacji 1 m² wynosi 100 zł zasobów gminnych wynosi 100 zł. Całkowity koszt docieplenia zamknie się kwotą 1.500.000 zł. Efekty działań termorenowacyjnych zawarte są w dziale IV pkt. 1 .

1. w przypadku zapłaty ceny sprzedaży lokalu , jednorazowo:

1. bonifikata wynosi 95% ceny sprzedaży w przypadku nabycia lokalu, gdy w jego efekcie sprzedany zostanie cały budynek,
2. bonifikata wynosi 80% ceny sprzedaży w przypadku nabycia lokalu w budynku przeznaczonym do kapitalnego remontu,
3. bonifikata wynosi 40% ceny sprzedaży lokalu w przypadku nabycia innego niż wymienione w pkt. a i b

1. w przypadku zapłaty ceny sprzedaży lokalu w ratach:

1. bonifikata wynosi 50% ceny sprzedaży w przypadku nabycia lokalu, gdy w jego efekcie sprzedany zostanie cały budynek,
2. bonifikata wynosi 40% ceny sprzedaży w przypadku nabycia lokalu w budynku przeznaczonym do remontu kapitalnego.

1. w przypadku jednoczesnej sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych w budynku, bonifikata wynosi dodatkowo 20% ceny sprzedaży pozostającej, po uwzględnieniu udzielonych bonifikat.
2. Przy sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach nr 8,10,12 przy ul. Ogrodowej w Pasłęku , przed zastosowaniem innych bonifikat , zastosuje się bonifikatę w wysokości 10% ceny sprzedaży, dla osób i ich następców prawnych, które partycypowały w kosztach budowy tych lokali.
3. Przy sprzedaży ratalnej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, rozłożona na raty nie spłacona część ceny podlega oprocentowaniu w wysokości 4% w stosunku rocznym od nie spłaconej kwoty.

W okresie od 2000 roku do czerwca 2003 roku wykupiono 82 lokale , a średnia ich powierzchnia wynosiła około 45 m².

Przewiduje się , że w latach 2004-2008 sprzedaż wyniesie około 23 lokale rocznie. Każdorazowo wartość lokalu mieszkalnego szacowana jest przez rzeczoznawcę , a średnia cena 1 m² powierzchni użytkowej lokalu po zastosowaniu zniżek wynikających z Uchwały Rady Miejskiej z dnia 27 kwietnia 2001 roku Nr IV/25/2001 wynosi około 100 złotych.

Gmina jako współwłaściciel w 90 nieruchomościach jest zobowiązana do ponoszenia proporcjonalnych nakładów na remonty zgodnie z uchwalonymi na zebraniach Wspólnot ich zakresami, bez względu na to, czy ma w swoim budżecie zaplanowaną odpowiednią ilość środków. Ustawodawca stworzył możliwość podejmowania uchwał na zebraniach wspólnot gdzie wykupiono ponad 20% powierzchni nieruchomości poprzez głosowanie “jeden właściciel, jeden głos”, a nie udziałami co powoduje, że jako większościowy właściciel nieruchomości Gmina może być zmuszona do realizowania uchwał ustalonych przez właścicieli indywidualnych.

Biorąc powyższe pod uwagę celowym jest zintensyfikowanie sprzedaży lokali mieszkalnych, zwłaszcza w budynkach, w których już sprzedano ponad 20% powierzchni użytkowej , przez co zmniejszone zostaną wydatki na remonty tych nieruchomości, a ciężar utrzymania tych nieruchomości przesunie się na właścicieli.

Od dnia 1.01.2002 roku budynki Wspólnot Mieszkaniowych dotychczas zarządzanych przez ADM były stopniowo przekazywane w obcy zarząd wyłoniony na zebraniach Wspólnot Mieszkaniowych.

Od 1 stycznia 2002 roku zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zarządzaniem nieruchomościami Skarbu Państwa może zajmować się tylko osoba posiadająca licencję państwową zarządcy nieruchomości. Ustaw o własności lokali nie precyzuje jednoznacznie, że osoby zarządzające Wspólnotami Mieszkaniowymi również muszą mieć licencję zarządców nieruchomości. Zarządzanie Wspólnotami Mieszkaniowymi przez osoby nie posiadające licencji może przynieść więcej szkody niż pożytku.

Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej powinny być opłaty czynszowe, lecz ich wysokość przez szereg lat nie była ustalana na odpowiednio wysokim poziomie co nie pozwalało na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem budynków w należytym stanie technicznym. Aktualnie obowiązująca stawka czynszowa na terenie Miasta i Gminy Pasłęk pokrywa jedynie około 39% faktycznych kosztów utrzymania nieruchomości. Obecnie obowiązująca ustawa o ochronnie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego znacznie ograniczyła możliwości urealnienia wysokości stawek czynszowych, co powoduje konieczność dopłat w postaci dotacji z budżetu miasta do utrzymania budynków , a w szczególności do remontów kapitalnych.

Przy założeniu, że wszyscy najemcy płacą regularnie, to wpływy wg obowiązujących stawek czynszowych szacuje się w roku 2003 na kwotę161 251 zł. Jednak panujące strukturalne bezrobocie na terenie Miasta i Gminy Pasłęk powoduje, że 25-30% najemców płaci nieregularnie lub nie płaci w ogóle.

Powyższe stwierdzenie dotyczy również opłat za lokale użytkowe znajdujące się w budynkach 100 % gminnych. Przy założeniach jak wyżej wpływy z tego tytułu szacuje się na 18 465 zł w skali roku. Biorąc pod uwagę sytuację materialną najemców i sytuację ekonomiczną dzierżawców lokali użytkowych, realne wpływy należy szacować na poziomie 25-30 % niższym od planowanego przypisu.

Przewidywane wydatki w roku 2004 oraz lat następnych na podstawie analizy ubiegłych lat i wskaźnika inflacji na remonty i konserwację substancji mieszkaniowej 100% gminnej szacuje się na poziomie :

Natomiast tabela nr 11 przedstawia przewidywane koszty utrzymania zasobów gminnych w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych w skali miesiąca.